In Deutschland gibt es unterschiedliche Regelungen zur Besteuerung von Mieteinnahmen, je nachdem, wie die Mieteinnahmen erzielt werden. Hier erfährst du, wie es funktioniert.
Vermietung einer zweitwohnung
Wenn du eine Zweitwohnung vermietest, beispielsweise ein Ferienhaus, fallen die Mieteinnahmen nicht unter das Arbeits- und Wohn-Einkommen (Box 1), sondern unter das Vermögen (Box 3). Das bedeutet, dass du nicht direkt Steuern auf die Mieteinnahmen selbst zahlst. Stattdessen gibst du den Wert der Wohnung am 1. Januar des Steuerjahres als Vermögen in Box 3 an. Wenn du einen Kredit für die Wohnung aufgenommen hast, gibst du den Kredit als Schuld in Box 3 an. Die Steuer wird dann auf das gesamte Vermögen in Box 3 berechnet, einschließlich des Werts der vermieteten Wohnung. Die Steuer wird auf die fiktiven Erträge aus deinem Vermögen erhoben. Für 2025 liegt der Steuersatz für Box 3 bei 36 %.
Zimmervermietung in der eigenen wohnung
Wenn du ein Zimmer in deiner eigenen Wohnung vermietest, kannst du möglicherweise von der Kammervermietungsfreistellung profitieren. Für 2025 liegt der maximale Mietertrag für diese Freistellung bei 6.342 Euro. Wenn du die Bedingungen erfüllst, musst du die Mieteinnahmen nicht in deiner Steuererklärung angeben. Deine Wohnung bleibt dann vollständig unter der Eigenwohnregelung in Box 1, und du musst keine Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen.
Vermietung an familie oder freunde
Wenn du an Familienmitglieder oder Freunde vermietest, kann die Steuerlast anders ausfallen. Wenn der Mietpreis unter dem Marktwert liegt, könnte das Finanzamt dies als Schenkung betrachten. In diesem Fall musst du möglicherweise Schenkungssteuer zahlen. Es ist wichtig, einen Mietpreis zu wählen, der dem entspricht, was andere für eine vergleichbare Wohnung zahlen. Wenn der Mietpreis deutlich niedriger ist, kann dies Auswirkungen auf die Steuererhebung haben.
Zusammenfassung
- Vermietung einer Zweitwohnung: Mieteinnahmen fallen unter Box 3; du zahlst keine Steuern direkt auf die Mieteinnahmen, sondern auf das Vermögen.
- Zimmervermietung in der eigenen Wohnung: Steuerfrei, wenn du die Freistellung Bedingungen erfüllst.
- Vermietung an Familie/Freunde: Achte darauf, eine marktübliche Miete festzulegen, um steuerliche Probleme zu vermeiden.
Für spezifische Fragen oder komplexe Situationen ist es ratsam, den Steuerberater oder das Finanzamt zu konsultieren. Sie können dir helfen, deine Mieteinnahmen korrekt anzugeben und sicherzustellen, dass du alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllt.
